2016-4-23 兴商地产 568
网上的看房攻略很多，有的却早已过时，互联网让信息量快递传递的同时也在妨碍着经验不足的购房者。作为经验不足的购房者，实地看房看什么？有哪些注意事项？我们都知道看地段，地段也就㐊小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价，同时也是物业保值、升值的一个重要因素，在网上找房时在地图上也对所看房源区位有了一定的了解，但在实地看房的过程中还需要注意一些小细节。
作为自己居住的房屋，主要考虑的还是以方便自己及家庭成员日常居住生活以及出行为宜，小区周边有哪些商业配套，购物买菜方不方便；有哪几条交通干道，从家到工作单位开车、坐公交地铁方不方便；周边有没有可供老人小孩休闲玩耍的公共设施，物业是否负责、小区墙上、楼梯/电梯间是否有乱刻乱画小广告，有电梯的楼还需要乘坐电梯是留意电梯是否有老化运行问题，有小孩的小区里人车是否分流等等的。而这些，即便在同一区域内因为不同的小区方便度也不一样，所以看房时一定要溜达溜达，走走看看。
了解完周边配套后对看的房屋来个大排查，可以从以下几个方面进行。
1、房屋自身建筑情况
如楼形、房龄、户型、朝向、楼层、视野、通风、采光、房子的实际使用面积、是否无税、装修、建筑质量、价格等，如果是一层的要注意是否反味，顶层的房屋要注意是否有漏水的痕迹，老小区还要注意下水道是否堵塞和小区墙面是否渗水、脱落等问题。
【楼形】：楼形一般分板楼和塔楼。
<1>板楼，一般南北通透（也有少部分板楼是东西朝向的），便于采光通风；一梯两户或三户是板楼的标配，由于住户不多，居家生活也比较清静。
<2>塔楼，塔楼社区的建筑密度普遍比板楼社区的高，往往是一梯6户以上，人多就杂，就闹，电梯，就拥挤。而且塔楼每层都有部分住户的采光、通风等条件比较逊色，不过塔楼由于楼高，高层时视野相对开阔；再者塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型。
【房龄】：前面我们说过房屋的建成年代不仅仅代表小区视觉上的新或旧，对于首次购房又使用公积金的年轻人来说一些年代久远的房子是贷不了款或贷不足预期时间的。再者，特别是将来有换房需求的人，房龄更得重视，过渡型的购房需要考虑将来你卖这房时什么人来卖，房龄会不会影响你将来卖房子。
户型：一个好的户型，晴天不开灯，光照也充足；房里摆基本尺寸家具，不妨碍人走动；不借助通风设备能自然通风。有以下五条标准可以参考：
<1>格局方正，格局方正不是说整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。
<2>面宽大进深小，这样的房价就宽敞，家具的摆放错落有致，自然采光良好。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。
<3>，没有暗间，暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房价，除湿不利会影响人的健康。当然，理想是丰满的，可惜大部分的房子卫生间都没有窗户…..
<4>房间大小适中。并不是房间越大越好，房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积。客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，从各功能区区看，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，势必会压缩另一个房间。
<5>动线合理。动线合理的标准有些抽象，较难概况，需要在看户型图，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人，行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。
【朝向】：一个好朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。在北京地区，以正南朝向接受阳光直射面最大，时间最长，南偏东、南偏西有阳光直射入室，而北偏东、北偏西有的整日都不会有阳光直射入室，看房是要格外留意。
【楼层】：采光分两个层次。一是否全明格局，即每个房间是否都有窗。第二是阳光照射时间，从历年成交数据看，朝南的房子100%比朝北的售价药膏。
【使用面积】：使用面积比较明显的是板楼和塔楼的区别，板楼户型的使用率通常高达85%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。
【是否无税】：同一个小区，有的房子产权满两年了有的不满，不满的就会有营业税、个税，看房时一定要问清楚。
2、房屋所在小区的情况
首先看物业，比较有经验的购房者能从小区保安说话、走路、站姿等的方面看出这个小区的物业属于好中差哪一类；
其次在进入小区后留意下区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有老化运行问题，有小孩的小区里人车是否分流等等的排水。
再次，如果看房的季节有雨，下雨的时候去周围转悠一下，看看小区的排水系统如何，这个能有效预防入住之后一下雨就在家里“看海“。
此外，不同的小区的物业在日常对社区的服务差距很大，这种差距不仅仅是养房成本的物业费上，园区利率维护等显性服务容易发现，但一些隐形的服务对于初次到园区看房的人是很难发现的，比如物业服务的质量，社区安全、园林环境包括硬件维护的水准，处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，这些看似小事，但真的能影响你买完房后每天的心情。如果你住过的物业服务特别好的社区，就再不可能去选物业管理稍微逊色一点的园区（房子）。
【居住群体】：之所以强调看房时要观察楼或电梯间有无乱刻乱画的现象，是想告诉购房者这不仅代表物业的管理水平，更关心到园区居住人群的素质问题。一面乱刻乱画的墙就是一面镜子，里面可能有你的邻居的品质，而邻居影响着你的生活品质。
3.附加价值
这里主要说的是学区，相邻的A\B两个小区，A是区域内某所小学的学区房，但并不代表B小区的房子也是。有时候同样是A小区的房子，楼栋不同，学区也会不同，因为如果还买学区房的，一定要询问清楚，所看的房子有无学区，以及入学条件。